Chú trọng đến việc cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và nhà nước

Theo đại biểu, tại Tờ trình của Chính phủ về nội dung “Đối với hợp đồng BT thanh toán cho nhà đầu tư bằng quỹ đất”, việc “hồi sinh” hình thức hợp đồng BT vào dự thảo luật lần này là một bước đi rất quan trọng, đòi hỏi phải đánh giá kỹ càng mọi khía cạnh để đảm bảo sự ổn định của chính sách. Dự án BT không chỉ là một phương thức đầu tư mà còn là chiến lược lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến sự phát triển của địa phương, quyền lợi doanh nghiệp, xa hơn là tương lai phát triển của đất nước. Chúng ta cần một chính sách đủ ổn định và có tầm nhìn dài hạn. Một chính sách mà chỉ thay đổi trong vòng 2-3 năm sẽ khiến các doanh nghiệp e ngại đầu tư vì họ không có đủ thời gian để thích ứng và yên tâm phát triển. Do đó, trong lần sửa đổi này, nên chú trọng đến việc cân bằng lợi ích giữa doanh nghiệp và nhà nước. Khi một doanh nghiệp quyết định đầu tư một khoản tiền vô cùng lớn để thực hiện dự án BT (xây dựng – chuyển giao), họ không chỉ đóng góp hạ tầng cho xã hội mà còn đặt cược vào sự phát triển lâu dài của địa phương. Sự công nhận giá trị doanh nghiệp bỏ ra thường bị xem nhẹ. Hiện nay, chúng ta đang e ngại vấn đề chênh lệch giá trị quỹ đất thực tế tại thời điểm giao so với dự kiến trong hợp đồng. Việc các doanh nghiệp ứng trước một số vốn khổng lồ và chịu những chi phí phát sinh không ngừng trong suốt quá trình triển khai dự án, là điều không dễ dàng. Những thủ tục hành chính, việc giải phóng mặt bằng phức tạp, kéo dài khiến cho chi phí vốn đội lên, trong khi các lợi ích từ dự án vẫn chưa thể sinh lời.

Nếu chỉ nhìn vào giá trị đất đai được giao mà không tính đến những khó khăn và tổn thất về vốn của doanh nghiệp, sẽ không thu hút được các nhà đầu tư khác vào phát triển hạ tầng một cách bền vững hay không?. Do đó, trong dự thảo lần này, thay vì quá tập trung vào kiểm soát sự chênh lệch giá trị đất- một yếu tố khó lường và luôn biến động theo thị trường, nên chú trọng vào việc đơn giản hóa và tháo gỡ các thủ tục pháp lý. Việc cải thiện thủ tục hành chính không chỉ giúp doanh nghiệp giảm gánh nặng về thời gian và chi phí mà còn đảm bảo tiến độ dự án, tạo ra giá trị thực sự cho cả hai bên. Đó mới là cách tiếp cận hài hòa, thực tế và có hiệu quả, nhằm đảm bảo lợi ích lâu dài, đồng thời thúc đẩy sự tham gia mạnh mẽ của doanh nghiệp vào sự nghiệp phát triển đất nước.

Đối với nội dung cụ thể tại Dự thảo, có kiến nghị như sau: Thứ nhất, việc quy định nhà đầu tư được giao đất để thực hiện dự án đối ứng sau khi hoàn thành tối thiểu 50% giá trị công trình BT và thực hiện đầy đủ trách nhiệm ứng vốn,… (Khoản 12, Điều 3 của Dự thảo) là một tiến bộ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đảm bảo tính khả thi, cần bổ sung quy định rõ hơn về cơ chế và thời điểm bàn giao đất đối ứng.

Trong nhiều trường hợp, quá trình giao đất kéo dài tới 7-10 năm, dẫn đến sự mất cân đối giữa giá trị dự án BT và quỹ đất đối ứng do giá đất liên tục tăng theo thời gian. Nếu tính giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất, sẽ gây bất lợi cho nhà đầu tư. Do vậy, cần có quy định cụ thể và minh bạch về thời điểm xác định giá đất, nhằm đảm bảo công bằng cho nhà đầu tư và tránh tình trạng chênh lệch giá trị tài sản trong các dự án BT.

Thứ hai, cũng tại Khoản 12 Điều 3 Dự thảo Luật quy định: “Dự án đối ứng có sử dụng đất chỉ được kinh doanh khai thác sau khi công trình thực hiện theo hợp đồng BT đã hoàn thành và chuyển giao cho cơ quan có thẩm quyền để tổ chức khai thác”. Quy định này mặc dù được đặt ra với mục đích bảo vệ lợi ích của nhà nước và đảm bảo tiến độ thực hiện của dự án BT, nhưng lại gây ra những hệ lụy không mong muốn cho cả nhà đầu tư và hiệu quả triển khai dự án.

Nếu ràng buộc thời điểm kinh doanh dự án đối ứng với thời điểm hoàn thành công trình BT, sẽ dẫn đến tình trạng nhà đầu tư có thể không khai thác dự án đúng thời điểm, dù đã đáp ứng đầy đủ yêu cầu về tiến độ và chất lượng. Hệ quả là nhà đầu tư không chỉ mất đi quyền lợi chính đáng của mình mà còn phải đối mặt với nguy cơ bị phạt do vi phạm các điều khoản tiến độ theo quy định của pháp luật bất động sản. Điều này đặc biệt khó khăn đối với các dự án BT có tiến độ kéo dài, vì quy trình thi công hạ tầng phức tạp, đòi hỏi thời gian dài và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như giải phóng mặt bằng, phê duyệt, hay các thủ tục hành chính khác. Do vậy, đề xuất loại bỏ quy định này trong dự thảo, thay vào đó áp dụng các biện pháp quản lý và giám sát tiến độ công trình BT một cách chặt chẽ, có hiệu quả. Thay vì ràng buộc quyền khai thác của dự án đối ứng vào tiến độ BT, Nhà nước có thể thiết lập các cam kết và cơ chế kiểm tra, đánh giá để đảm bảo các dự án BT được triển khai đúng tiến độ, đáp ứng yêu cầu về chất lượng mà không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư trong các dự án đối ứng.